양도세 중과 부활 시기와 다주택자 대응 전략

양도세 중과 부활 시기 핵심 요약

다주택자 양도세 중과 부활 시기는 2026년 5월 9일로 확정됐습니다.
이 날짜까지는 중과세가 유예되지만, 5월 10일부터 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 추가됩니다.
최고 실효세율은 82.5%까지 치솟을 수 있어요.
핵심은 2026년 5월 9일까지 정식 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하는 겁니다.
가계약은 인정되지 않으니 주의하세요.
4년간 유예된 중과가 부활하는 만큼, 지금부터 대응 전략을 세우는 게 필수입니다.

2026년 5월 9일 이전 매매계약 시 중과 배제.
계약금 지급이 핵심 증빙이니 계약서에 명확히 기록하세요.

중과세율 상세 분석과 세금 시뮬레이션

다주택자 대응 전략의 첫걸음은 세금 차이를 정확히 아는 겁니다.
중과 적용 시 장기보유특별공제는 전면 배제되며, 세율이 급등합니다.
아래 표는 양도차익 10억 원 기준 시뮬레이션입니다.

구분	유예 기간 매도 (5.9 이전)	2주택 중과 (5.10 이후)	3주택+ 중과 (5.10 이후)
양도차익	10억 원	10억 원	10억 원
장기보유특별공제	3억 원 (30%)	0원 (배제)	0원 (배제)
과세표준	약 6.975억 원	약 9.975억 원	약 9.975억 원
적용 세율	기본세율 (42%)	62% (42%+20%p)	72% (42%+30%p)
산출세액 (지방세 포함)	약 2.6억 원	약 5.9억 원	약 6.8억 원
유예 대비 추가 세금	–	+3.3억 원	+4.2억 원

이 시뮬레이션은 기본공제 250만 원 적용, 지방소득세 10% 포함입니다.
3주택 이상 보유자라면 10억 차익에 4.2억 원 추가 부담이 발생하니, 유예 종료 전 매도를 최우선으로 고려하세요.
조정대상지역 주택만 중과 대상이니 지역 확인부터 하세요.

정부 보완책: 유예 기간과 조건

정부는 중과 부활 충격을 완화하기 위해 보완책을 마련했습니다.
기존 조정지역은 4개월, 신규 조정지역은 6개월 잔금 유예가 가능합니다.
세입자 거주 주택은 2028년 2월 11일까지 실거주 의무가 유예됩니다.
매도인이 조정대상지역 다주택자일 때만 적용되며, 5월 9일까지 정식 계약+계약금 지급이 조건입니다.
비조정대상지역 주택은 애초 중과 대상이 아니에요.

조정대상지역 현황은 2026년 2월 기준으로 확인하세요.
서울 강남 3구 및 용산구 등이 규제지역입니다.

임차인 보호를 위해 세입자 거주 주택 매도 시 실거주 의무를 2028년 2월 11일까지 미뤄줄 수 있습니다.
계약 시 이 점을 명확히 하고, 잔금 지급 일정을 유예 기간 내로 맞추세요.

자세히 알아보기

조정대상지역 현황을 2026년 2월 기준으로 확인해보세요›

다주택자 대응 전략 4단계

현명한 대응을 위해 4단계를 따라 실행하세요.

1단계: 매도 순위 정하기.
차익 적거나 손실 주택부터 팔아 전체 주택 수를 줄입니다.
중과 배제 대상 주택을 2순위로, 조정대상지역 외 주택을 3순위로 합니다.
마지막으로 차익 큰 주택을 1세대 1주택 비과세(최대 12억)로 활용하세요.

2단계: 중과 프리 패스 주택 확인.
지방 저가 주택(공시가격 3억 이하, 수도권/광역시/세종시 외)은 중과 배제되고 주택 수에서도 제외됩니다.

3단계: 예외 주택 파악.
상속 주택(상속 개시일로부터 5년 이내 양도 시 1채 중과 배제), 장기임대주택(임대사업자 등록, 임대료 5% 상한 준수, 의무기간 충족), 과거 특례 주택(2009.3.16 ~ 2012.12.31 취득)은 기본세율 적용입니다.
일시적 2주택(혼인 5년 내, 부모 봉양 10년 내 합가)도 중과 배제.

4단계: 주택수 제외 신규 정책 활용.
아래 표 확인하세요.

대상 주택	요건	절세 혜택
소형 신축 주택	60㎡ 이하, 수도권 6억/지방 3억 이하	기존 주택 양도 시 주택 수 합산 배제
지방 미분양 주택	비수도권 준공 후 미분양 (85㎡/6억 이하)	다주택자 중과 판단 시 주택 수 제외
인구감소지역 주택	지정 지역 내 공시가격 4억 이하	1주택자 특례 유지 (세컨드 홈)

이 특례는 2024-2025년에 시행 중이며 2026년 이후에도 유효합니다.
분양권과 입주권도 주택 수 산정에 포함되니 전체 자산을 점검하세요.

가계약은 유예 대상 불인정.
정식 계약서와 계약금 영수증 보관 필수.

중과 제외 주택 유형 확인

다주택자라도 특정 주택은 중과에서 제외됩니다.
지방 저가 주택은 수도권 외 공시가격 3억 이하면 주택 수 제외.
상속 주택은 5년 내 양도 시 선순위 1채 배제.
장기임대주택은 등록 후 임대료 5% 상한과 의무기간 준수 시 혜택.
2009~2012 취득 주택은 부칙 따라 기본세율.
이런 주택부터 매도 순위를 매기세요.

동영상으로 설명보기

주택수 제외 신규 특례 활용

최근 정책으로 소형 신축(60㎡ 이하, 가격 기준 충족) 취득 시 기존 주택 양도할 때 주택 수 빼줍니다.
지방 미분양과 인구감소지역 주택도 마찬가지.
이걸 활용하면 중과 피하면서 자산 정리 가능합니다.
취득 시점과 요건을 계약서에 명확히 기록해 국세청 신고 때 증빙하세요.

분양권·입주권도 주택 수 포함.
전체 보유 자산 목록화부터 시작하세요.

자세히 알아보기

주택수 제외 신규 특례 요건을 계약서에 명확히 기록해 보세요›